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秒速赛车技巧:中信建投:若推进现房销售将

作者:admin  发布时间:2018-09-28

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  周五广东省房协的文件将大家对我国商品房预售制度的存续提升至了关注焦点,有感慨行业模式变革,也有质疑文件解读角度方向错误,但我们认为有一点是明确的,即使长远来看预售制度具备改革空间,但是短期内完全不具备取消的条件,详细请看我们周末小品第22篇。

  商品房预售制度也称“期房买卖制度”,起源于上个世纪50年代的香港,彼时的香港在二战之后面对大量的人口流入叠加经济的快速发展对商业楼宇和住宅的需求急剧增长,在这样的背景下,成立的立信置业有限公司一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”并倡导分期付款。随后香港政府于1956年出台了《预售楼花同意书》,正式在法律层面确立和规范了楼花预售制度。

  而我国在房地产市场经济早期的建设过程中主要借鉴了香港市场的发展经验,伴随着房地产市场化的进程,我国预售制度的建立和发展主要经历了如下三个阶段:

  改革开放初期,国内住宅供应面临着短缺严重的困境,城镇人均住房建筑面积不到7平米,全国性的房荒催生了对于加速城镇住房建设的强烈需求,当时主要采取的是住房预订购制度,即首先由地方政府建委组织,采取代建制的方式,各购房单位根据批准的建设计划和资金到城市统建办预订购住宅,之后统建办再用预售的定购资金和银行贷款开展土地开发及住宅建设。虽然这一制度具有较为浓厚的计划经济的时代特色,但也在一定程度上呈现出了预售制度的雏形。

  1994年7月颁布的《城市房地产管理法》,在总结各地经验的基础上,正式确立了商品房预售制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定,为商品房市场的健康发展提供了法律准绳。同年11月,住建部颁布了《城市商品房预售管理办法》,具体内容涉及房屋预售行为的定义、预售所需的各类证件和准许条件、开发企业需办理预售登记并取得“预售许可证”等几个方面。自此,商品房预售制度正式登上中国商品房市场的历史舞台。

  2001年8月,住建部对《城市商品房预售管理办法》的相关细则进行修订和完善,主要涉及完备开发企业申办“预售证”的材料、地方监管部门应出台相关制度、明确办理权属登记手续的期限、规范化未能办理预售登记的行政处罚措施等内容。2004年7月,建设部明确强调了商品房预售必须取得“预售证”,并对开发企业申请预售许可需提交的证件及资料、程序办理进行了更为严格的规定。随着预售管理办法的不断完善,预售制度逐渐成为中国商品房市场经营的核心管理制度之一。

  当前预售制度已成为国内商品房销售的最主要方式,根据各地方房管局上报国家统计局的数据显示:全国商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重由2005年的63%提升至84%,其中40大中城市期房销售面积占比始终维持在80%以上。其优点主要体现在几个方面:

  1、对于房企而言,加快周转和提升杠杆。预售制度极大缩短了房企现金流回笼的周期,降低了房企资金断裂的风险的同时,有效地满足了房企规模庞大的融资需求。根据统计局公布的房地产开发资金来源显示,“定金和预收款”一项始终占据了重要份额,维持在20-30%的比重,占比超过“银行贷款”项目的2倍,是房企开发资金的最主要渠道来源之一。

  2、对于需求而言,期房往往具备更加优惠的价格。我们对比了40大中城市的期房均价和现房均价,可以观察到自12年以来的绝大多数月份当中,期房售价要低于现房售价约10-20个百分点,并且价差在近年来有扩大的趋势。可见预售和分期付款的方式有效降低了消费者的购房门槛,刺激了市场的潜在需求。

  在过去20余年的发展过程中,中国预售制度的发展快速推进了中国房地产市场的发展,使得我国原先供不应求的状态得到了改善。但不得不承认,秒速赛车技巧:中信建投:若推进现房销售将有何影响?房价会降吗?预售制度也引发了一系列问题:

  1、需求方面,开发房企在住房建设环节就收取了房款,实质上是将潜在的融资压力和建设风险提前转嫁给了购房者。在收房前,购房者面临着开发商“一房二卖”、“延期交房”等风险,而收房后,也可能遭遇房屋质量问题、开发商推卸责任、延期办理房产证等实际问题。2、金融方面,秒速赛车技巧:作为按揭贷款的发放方,房地产开发的大部分资金风险最终转移给了银行。一旦房企因为市场波动或经营不善,出现资金链断裂等问题,银行将面临较大坏账压力。3、监管方面,国内房企在收取预售款后就成为其名下的自有资金,许多地方在相当长一段时间内缺乏专门的资金机构对预售资金的使用渠道进行有效监管,仅广州、济南等少数几个城市较早设置了专用资金账户,规定预售所得款项必须用于有关工程的建。